Дикий рынок

Сегодня в Кировограде работают больше девяноста агентств недвижимости (и это не считая частных маклеров)! Такая популярность риэлторского бизнеса объясняется просто: в Украине пока не принят Закон о риэлторской деятельности, то есть, де-юре ее просто нет. Чтобы открыть агентство недвижимости, достаточно получить  свидетельство о предпринимательской деятельности – и все! Профессионалом быть совсем не обязательно, иметь уставный фонд, чтобы вернуть клиенту деньги в случае чего, тоже не нужно, даже офис не требуется. Более того, риэлтор не несет никакой законной ответственности перед клиентом! Помочь разобраться в «диком рынке» риэлторских услуг мы попросили наших экспертов – председателя совета риэлторов Кировограда, директора агентства «Риэлти» Виктора Делюрмана и директора агентства «Алекс-R» Александра Головко.

Цена вопроса

Пару лет назад местные риэлторы собрались и решили установить общий тариф на свои услуги – 3% от сделки (по Украине цена услуг агентств недвижимости – 2-5%). То есть, если вы продаете двухкомнатную квартиру за 40 тысяч и покупаете большую за 50 тысяч, то риэлтор получает 2,7 тысяч долларов! Надо сказать, что придерживаются условий этого договора в основном крупные агентства. Обзвонив несколько десятков агентств недвижимости, я пришла и узнала, что небольшие фирмочки, чтобы удержать клиента, готовы торговаться. Минимальная стоимость услуги купли-продажи жилья в Кировограде – 400 долларов (вне зависимости от стоимости объекта).
Кстати, самостоятельно устанавливать цену на квартиру агентство не может. Подобные слухи возникают из-за того, что некоторые агентства называют покупателю цену уже со своими комиссионными, чтобы два раза не пугать. 

Пакет услуг

На первый взгляд, все  работающие в Кировограде агентства, предоставляют абсолютно одинаковые услуги (по крайней мере, в той части, которая касается покупки и продажи жилья): подбирают квартиры в соответствии с вашими требованиями, обеспечивают оформление всех документов и гарантируют безопасность сделки. Ехать из точки А в точку Б можно на «Мерседесе», а можно на «Запорожце, - говорит директор агентства «Алекс-R» Александр Головко. – Услуга та же, но уровень разный. А уровень услуг агентства определить, по-моему, несложно – вы поймете это в первые пять минут нахождения в офисе. В любом случае за ваши деньги вам должны помочь установить цену (если вы продавец), подобрать несколько подходящих вариантов и показать квартиры (если вы покупатель), обеспечить нотариальное оформление сделки, взять на себя все хлопоты по оценке жилья, решению проблем с ЖЭКом, переоформлению в БТИ и т.п. Агентство также проверяет «историю квартиры» и личность клиента: выясняет, нет ли у продавца несовершеннолетних детей, не прописаны ли в квартире недееспособные граждане, не аварийный ли дом и т.п. Залог покупателя и продавца остается у риэлтора: если кто-то отказывается от сделки, то вся сумма залога отдается пострадавшей стороне. Ответственность за соблюдение сторонами всех условий сделки также лежит на риэлторе – он следит за тем, чтобы были погашены все долги по коммунальным платежам, прежние хозяева в срок выписались и  освободили квартиру, не прихватив с собой сантехнику и столярку (если это, конечно, не было оговорено дополнительно).

Договор

Поскольку Закона о риэлторской деятельности в нашей стране нет, то двусторонний договор, который вы подписываете, - единственный документ, регламентирующий ваши отношения с агентством, и читать его нужно очень внимательно. Некоторые риэлторы, например,  включают в договор обязательство продавца продавать квартиру ТОЛЬКО через это агентство (обычно, к счастью, срок этого обязательства ограничен). То есть, продавец не только не может сотрудничать с другими риэлторами, но даже если найдет покупателя самостоятельно, должен будет заключать сделку через агентство. Виктор Делюрман даже посоветовал не подписывать договор сразу, а взять домой, внимательно прочесть, а  в случае возникновения любых сомнений показать независимому юристу. Впрочем, как бы хорош не был договор, сами риэлторы признают, что в случае возникновения  проблем призвать агентство к законной ответственности довольно сложно. К счастью, крупные агентства, много лет работающие на рынке недвижимости, в большинстве случаев предпочитают тихо и быстро улаживать конфликты, чтобы сохранить доброе имя. Так что, если вы столкнулись с недобросовестным риэлтором, лучший выход – создать как можно больше шума: обращайтесь в СМИ, в крупные риэлторские организации. Честные риэлторы сами страдают от недобросовестных коллег – падает доверие клиентов. Поэтому в Кировограде были случаи, когда риэлторские союзы не только помогали клиентам горе-агентств минимизировать убытки, но и отстаивали их интересы в суде (последнее касается  Совета риэлторов Кировограда).

Сертификаты, награды и союзы

Не имея Закона, регламентирующего их деятельность, риэлторы пытаются самоорганизоваться и ввести хоть какие-то правила. Самая серьезная на данный момент риэлторская организация – Ассоциация специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), в нее, правда, входят всего девять кировоградских агентств. На месте тоже создаются союзы и объединения, самые крупные из них – Договор доверия (28 членов) и Ассоциация риэлторов Кировограда (больше 20-ти). Как ни странно, риэлторские свободные союзы гораздо прочнее политических. Скажем, участники Договора доверия выбрали Совет риэлторов, который решает все спорные вопросы и решения которого обязательны для выполнения. Пока случаев непослушания не было. Хотя, конечно, непорядочные риэлторы тоже могут создавать свои ассоциации…
Несмотря на отсутствие законных требований, некоторые риэлторы сертифицируют свою деятельность (сертификацию проводит та же АСНУ совместно с Нотариальной палатой Украины и Фондом госимущества). Сертификат – это дополнительный плюс, по крайней мере, вы можете быть уверены, что перед вами профессионал, а не человек, вчера решивший стать риэлтором. Поинтересуйтесь, имеет ли агентство дипломы и награды, - советует Виктор Делюрман, – каким бы смешным это вам не казалось. Награды – это не только предмет гордости фирмы, это свидетельства признания ее коллегами и клиентами. В целом же Виктор Делюрман, как и его  коллега Александр Головко, советует прежде всего верить глазам и ушам своим: Посмотрите на офис фирмы. Сапожники без сапог, арендующие тесные комнатушки на задворках бизнес-центров, к сожалению, могут исчезнуть так же, как появились.  Агентство должно иметь собственный офис, служебный транспорт, юридическую службу. Агенты должны быстро и точно  отвечать на любые ваши вопросы и т.п.

Можно ли обойтись без услуг агентства?

Вполне. Оба наших эксперта считают, что юридически грамотному человеку вполне под силу сделать все самому. Другое дело, что это отнимет очень много времени и сил. Риэлторам проще – это их ежедневная работа, они знают, куда идти, к кому обращаться, у них есть договоренности с нотариусами, оценщиками, работниками ЖЭКов и БТИ.  Самая сложная часть для человека непосвященного – «история квартиры» и проверка личности владельца. Чаще всего люди, которые продают или покупают жилье без помощи специалистов, не проверяют ни того, ни другого. Большинству везет: процент аферистов среди покупателей и продавцов не так уж высок.

Ольга Степанова, специально для «Кировоградского бизнес-портала»