Где, почем и почему?

Начну с цифр. По данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) стоимость жилья в Кировограде – самая низкая из всех областных центров. Речь, правда, идет о начале прошлого года, АСНУ еще не успела проанализировать цены за весь 2007 год. Но и эти данные вполне информативны: в Кировограде на тот момент стоимость 1 м² жилья составляла 645$ - в четыре раза дешевле, чем в столице (2600$/м2), в два раза меньше, чем в Днепре (1340) или Севастополе (1275). Справедливости ради надо заметить, что кировоградские квартиры выглядят дешевыми только по сравнению с другими городами Украины. Цены у нас вполне европейские - продав квартиру в Кировограде, сегодня можно за ту же цену купить жилье такой же площади в аналогичном европейском городке, а то и в какой-нибудь азиатской или африканской столице (на конец 2007 года цена за 1 м2 жилья в Каире составляла 569$, в Джакарте - 1068$).

Рассказать нам о ценах на квартиры в Кировограде сегодня и тенденциях развития рынка недвижимости мы попросили специалистов – директора агентства недвижимости«Риэлти», председателя совета риэлторов области Виктора ДЕЛЮРМАНА и руководителя агентства «Aleкс-R» Александра ГОЛОВКО.

Сколько стоит жилье в Кировограде?

Цены на квартиры в Кировограде, по данным риэлторсокого агентства «Aleкс-R», на 1 февраля 2008 года составляют:

*- речь идет об обычных квартирах в новостройках, с котельной на дом или центральным отоплением, деревянными окнами и дверями и т.п. Цены «Мегакомплекса», предлагающего квартиры бизнес-класса, в данном случае не учитывались.

Даже просто взглянув на эту таблицу, можно определить две основные особенности кировоградского рынка: во-первых, однокомнатные квартиры у нас существенно дороже, чем двух- или трехкомнатные, а во-вторых, квартиры в новостройках почему-то стоят дешевле, чем на вторичном рынке. По мнению экспертов, дешевизна нового жилья в Кировограде объясняется в первую очередь отсутствием доверия к новостройкам.

Виктор Делюрман: Строители из Кировограда ушли вместе с советской властью. Если в Киеве вовсю строили монолитно-каркасные дома, то у нас последние двадцать лет не строили вообще ничего. Разве что перестраивали общежития под квартиры, но перестраивали так, что хотелось потом найти строителей и лично каждому сделать что-то хорошее, например, научить работать. То, что строят сегодня, это уже, конечно, другой качественный уровень, но мы привыкли, что новое жилье – это жилье, в которое придется вложить еще очень много денег и времени.

Александра Головко: У нас часто продают незавершенное жилье, отсюда и дешевизна. Скажем, по ул.Октябрьской революции сдали дом, в нем уже живут люди, но пока без газа. Газ там обязательно включат, и очень скоро, дополнительно платить что-то за это жильцам не придется, но ведь это не слишком удобно… В новом доме по улице Победы квартиры стали продавать до того, как подключили воду. Опять же, все законно и совершенно нормально, воду там очень скоро включат, но ведь покупатель жилья хочет сразу же въехать в новую квартиру, а не ждать еще неделю или месяц. Кстати, в задержках и в первом, и во втором случае виноваты не столько строители, сколько разрешающие службы – строят у нас пока мало, и механизм оформления не доведен до автоматизма.

Жилья у нас строят действительно рекордно мало: в прошлом году было сдано всего несколько домов – меньше 1000 квартир. По словам Виктора Делюрмана, объясняется это просто: строительство дома в Кировограде и в Киеве обходится одинаково (те же стройматериалы, та же техника, то же количество рабочих), а цена готового жилья отличается в несколько раз. То есть, самое неретабельное жилье в столице в несколько раз выгоднее, чем самое рентабельное здесь. Но, учитывая высокую конкурентность строительства жилья в больших городах, можно говорить, что скоро крупные строительные компании придут и к нам.

От чего зависит цена на квартиру?

В первую очередь от метража и технических характеристик, - считает Александр Головко. – Панельный дом или кирпичный, есть ли балкон, лифт и т.п. «Автономка» сразу делает квартиру дороже на 4-5 тысяч долларов, метало-пластиковые окна – на тысячу-полторы. Металлическая дверь, наличие бойлера или колонки - примерно на 700-1000 долларов.

Второй фактор – район. По словам Виктора Делюрмана, город можно условно разделить на пять ценовых «кругов» (речь идет только о квартирах в многоквартирных домах, с частным секторам ситуация иная):

1. Центр, 5/5 и Набережная.

2. Ковалевка, Полтавская, Габдрахманова, Школьный микрорайон, Типография.

3. Крытый рынок, 13-я школа, Новониколаевка, Волкова, Попова, Жадова, Беляева (причем спальные микрорайоны сравнялись в цене с «хрущевками» 13-й школы и Крытого рынка совсем недавно).

4. Балашовка, пос.Горный, Кущевка, Катрановка, Лелековка.

5. Пос. Новый, Созоновка.

Как видно, речь идет не столько от реальной удаленности от центра, сколько от традиций. От Созоновки до центра столько же, сколько от Жадова, экологическая ситуация там, безусловно, лучше, транспорт ходит исправно, коммуслуги те же, но квартиры намного дешевле. Из общего правила выпадают так называемая Чечора и Кизельгур.

Если на Набережной самое дорогое жилье в Кировограде, то прямо напротив – на ул.Пушкина – можно купить квартиру по цене за 400-450 $ за м2. С появлением в прессе информации о том, что на ул.Пушкина будет строиться комплекс многоэтажек, цена на квартиры здесь немного выросла, но пока не слишком существенно. На вопрос, стоит ли покупать здесь жилье и будет ли оно дорожать, наши эксперты ответили по-разному.

Виктор Делюрман: Прогнозировать и советовать сложно. Все зависит от того, будет ли комплекс действительно строиться, отразится ли это на инфраструктуре района в целом… Да и кто сегодня может назвать какие-то реальные сроки? Я бы не купил.

Александр Головко: Улица Пушкина – уже не та, туда, слава Богу, провели газ, постепенно она облагораживается, там уже появились вполне комфортабельные дома. Так что - стоит, но только в том случае, если можно выкупить дом целиком. С квартирками - «кусочками» возиться не имеет смысла – это не окупится.

На Кизельгуре сегодня можно купить двухкомнатную квартиру с отличным ремонтом за 10 тысяч долларов. Да, там нет газа, но согласитесь, сэкономив столько на жилье, можно и электроплиткой попользоваться. Сложнее с инфраструктурой и соседями – за последние годы Кизельгур превратился в место обитания маргиналов (этот район чаще всего фигурировал в обменах на центр или 5/5 с доплатой и погашением долгов за коммуслуги – помните такую риэлторскую услугу 90-х?) и бомжей.

И главный вопрос:

Как будут меняться цены на жилье в 2008 году?

Мнения экспертов в этом случае опять разделились.

Виктор Делюрман: Есть пословица: «Хочешь рассмешить Бога – расскажи ему о своих планах…» Это в полной мере касается и прогнозов. Можно говорить только о том, что такая тенденция приведет к одним результатам, а вот эта – к противоположным… По данным АСНУ, рекордным для Украины был 2006 год. Цены на жилье тогда выросли на 46%! В прошлом году ситуация начала стабилизироваться: рост цен составил процентов 27 (это не точная цифра, официальной статистики пока нет). Думаю, в этом году будет примерно то же самое. В странах со стабильной экономикой рост цен на недвижимость составляет 12-20% в год. Но у нас экономика пока нестабильная, соответственно люди предпочитают не держать деньги в банках, не покупать акции, а приобретать что-то, что гарантированно не пропадет. Недвижимость в данном случае – очень выгодное вложение. Отсюда и повышенный спрос, и рост цен.

С другой стороны: почти 70% жилья у нас покупается в кредит. Сегодня, когда практически во всех банках выросли ставки по ипотечному кредитованию (хотя по сравнению с европейскими - 4-6% годовых - они и так были достаточно высоки), можно прогнозировать снижение спроса, а значит, и постепенное снижение цен. Но это будет невыгодно банкам и они будут искать рычаги противодействия. Кто победит – покажет время…

Александр Головко: Я приведу конкретный пример, с одной конкретной двухкомнатной квартирой. Хозяин купил ее через наше агентство осенью 2006 года за 25 тысяч долларов. В феврале 2007-го выставил на продажу за 32 тысячи. Что-то там не сложилось, он снял ее с продажи, а в декабре у него ее с руками оторвали за 41! Это что касается тенденций. Совершенно уверен: большого повышения цен, как, скажем, в 2006 году, не будет. По ценам на жилье мы уже достигли европейского уровня – выше просто некуда. То есть цена будет продолжать расти, но уже такими же темпами, как во всем мире – 15, максимум 20% в год.

Ольга Степанова, специально для «Кировоградского бизнес-портала»